LA RESPONSABILITA’ DEL CONSERVATORE DEI REGISTRI IMMOBILIARI

La responsabilità del conservatore dei registri immobiliari riguarda principalmente la corretta tenuta e gestione dei registri immobiliari, che sono strumenti essenziali per garantire la pubblicità e la trasparenza degli atti giuridici relativi agli immobili.

Nello specifico, il conservatore ha l’obbligo, tra l’altro, di:

• assicurare la corretta trascrizione, iscrizione e annotazione degli atti nei registri immobiliari;
• verificare che gli atti presentati rispettino i requisiti di forma previsti dalla legge;
• garantire la pubblicità immobiliare, ovvero consentire che i terzi possano accedere alle informazioni relative alla proprietà e ai diritti sugli immobili, assicurando la trasparenza e la certezza giuridica;
• preservare l’integrità e la disponibilità dei registri, evitando errori materiali o omissioni che potrebbero compromettere i diritti delle parti interessate.

Pertanto, il conservatore è responsabile per la pubblicità degli atti iscritti e per la veridicità del loro contenuto, ma la sua responsabilità non è assoluta, in quanto è limitata all’ambito in cui la sua funzione si concreta nel garantire l’accurata registrazione degli atti immobiliari.

Il conservatore non è, infatti, responsabile per l’errore o la falsità degli atti stessi, salvo che egli abbia avuto conoscenza della loro falsità o non abbia fatto il dovuto controllo.

Al riguardo si è recentemente pronunciata la Corte di Cassazione la quale ha stabilito che “l’art. 2679, comma 2, c.c., statuendo che il conservatore deve tenere gli altri registri che sono ordinati dalla legge, tra cui, ai sensi del r.d. n. 2130/1874, anche la tavola alfabetica e la rubrica dei cognomi, pone a carico del conservatore un obbligo di corretta tenuta di tali registri, con la conseguenza che, se tanto non avviene, il soggetto che ha subito un danno da tale comportamento deve essere risarcito” (Cass. n. 30642/2024).

Nel caso di specie l’acquirente di un immobile citava in giudizio, tra gli altri, il conservatore dei Registri Immobiliari di Roma per avere cagionato danni subiti in conseguenza dell’omissione e/o ritardo negli adempimenti di legge derivanti dalla compravendita, per cui era stata presentata la relativa nota di trascrizione nel mese di dicembre del 1996.

Tuttavia, nel novembre 1997 una Banca creditrice dell’alienante, dopo avere effettuato le prescritte ricerche con la diligenza professionale richiesta, iscriveva dapprima ipoteca giudiziale sull’immobile e nel dicembre del 1998 instaurava una procedura esecutiva immobiliare nei confronti del medesimo debitore.

L’acquirente dell’immobile proponeva quindi opposizione di terzo all’esecuzione, ma la stessa veniva rigettata in primo grado poiché pur essendo la compravendita antecedente all’iscrizione dell’ipoteca ed alla successiva trascrizione del pignoramento, l’atto di vendita era stato annotato correttamente da parte della conservatoria solo nell’anno 2003 e dunque non era opponibile alla Banca creditrice.

Peraltro, l’acquirente al fine di evitare una vendita giudiziale dell’immobile aveva provveduto a saldare la posizione debitoria dell’alienante, e richiedeva quindi il risarcimento dei danni patiti; tale domanda non trovava però accoglimento, avanti il Tribunale e neppure in grado d’appello.

La Corte d’Appello di Roma riteneva, infatti, che l’erronea annotazione del nome del venditore dell’immobile nel “registro dei cognomi” non inficiava la validità della trascrizione ed escludeva quindi la responsabilità del conservatore per i danni asseritamente conseguenti alla procedura esecutiva instaurata dalla Banca, la quale si era limitata a consultare il “registro accessorio” di intavolazione secondo il criterio nominativo (ove era effettivamente presente l’errore) e conseguentemente la ricerca del titolo reso pubblico si era rivelata infruttuosa dando legittimamente luogo all’instaurazione della procedura esecutiva.

Al riguardo la Suprema Corte ha osservato che “il conservatore è tenuto, ai sensi dell’articolo 2678 cod. civ., come sostituito dall’articolo 10 della legge 52/85, a tenere un registro generale d’ordine in cui giornalmente deve annotare, secondo l’ordine di presentazione, ogni titolo che gli sia stato trasmesso ai fini della trascrizione, dell’iscrizione o dell’annotazione. A norma del successivo articolo 2679 cc., come sostituito dall’articolo 11 della medesima legge 52/85, oltre al registro generale il conservatore deve tenere, nei modi di cui all’articolo 2664 cod. civ., i registri particolari per le trascrizioni, per le iscrizioni e per le annotazioni nonché gli ulteriori registri c.d. accessori (tra i quali quelli dei creditori e dei debitori che hanno, però, soltanto il compito di facilitare le ricerche mentre sotto il profilo pubblicitario hanno soltanto natura, per l’appunto, accessoria)”.

Tuttavia, non può essere richiesto ad un terzo in buona fede di esaminare ulteriore documentazione, ovvero il registro generale d’ordine, qualora non sia stato rinvenuta alcuna annotazione, iscrizione o trascrizione effettuando la ricerca nominativa del soggetto; sistema su cui si basa il sistema italiano di pubblicità immobiliare.

La Corte di Cassazione ha quindi statuito che non possono ritenersi irrilevanti, sotto il profilo della responsabilità, tutte quelle irregolarità che sono destinate a rendere infruttuose eventuali ricerche del titolo reso pubblico.

Nel caso in cui il conservatore non provveda alla corretta tenuta dei registri, il soggetto che ha subito un danno in conseguenza di tale comportamento, dovrà pertanto essere risarcito.