RINEGOZIAZIONE DEI MUTUI IPOTECARI PER L’ACQUISTO DI IMMOBILI DESTINATI A PRIMA CASA E OGGETTO DI PROCEDURE ESECUTIVE

L’art 41 bis della l. 19 dicembre 2019, n. 157, che ha convertito il d.l. 124 del 2019 (che aveva introdotto una disciplina temporanea mai applicata per la mancanza dei previsti decreti attuativi), è stato integralmente sostituito dall’articolo 40 ter della l. 69/2021 (di conversione del d.l. 41/2021, il c.d. decreto Sostegni), che  introduce nuove norme sulla rinegoziazione di mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedure esecutive; il contenuto è il medesimo, tranne per alcune modifiche, ed in sintesi: al fine di fronteggiare, in via eccezionale, i casi più gravi di crisi economica dei consumatori, ove una banca o una società veicolo, creditrice ipotecaria di primo grado, abbia avviato o sia intervenuta  in una  procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’abitazione principale  del  debitore, è conferita al debitore consumatore, al ricorrere  di specifiche condizioni, la possibilità di ottenere una rinegoziazione del mutuo ovvero un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, da una banca terza, con assistenza del Fondo di garanzia prima casa.

Il debitore deve essere un consumatore (requisito non modificato rispetto all’art 41 bis); deve essere pendente una procedura esecutiva immobiliare sul bene, il cui pignoramento sia stato notificato entro il 21 marzo 2021 (requisito invece prorogato rispetto all’art 41 bis); l’istanza può essere presentata una sola volta e comunque la richiesta deve essere presentata entro il 31 dicembre 2022 (requisito anch’esso prorogato rispetto all’art 41 bis); il credito deve essere ipotecario di primo grado e deve gravare su un immobile che costituisce abitazione principale del debitore (definita tale sia secondo la normativa prevista per le agevolazioni acquisto prima casa che quella relativa ad esempio all’Imu) ed il debitore deve aver rimborsato almeno il 5% della quota capitale (requisito modificato rispetto all’art 41 bis).

Di un certo rilievo il fatto che il debito rinegoziato o il finanziamento del terzo possono essere assistiti dalla garanzia a prima richiesta rilasciata dal Fondo di garanzia per la prima casa e possono godere del beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo.                          

La norma non è relativa al sovraindebitamento (seppur, evidentemente la ratio è la medesima), ciò nondimeno l’art. 40 ter è strettamente connesso alla normativa sul sovraindebitamento, sia perché conduce al medesimo risultato dell’esdebitazione del debitore in presenza di determinati presupposti, sia perché è indicativo del fatto che il principio cardine che guida l’intera normativa introdotta dalla legge 3/2012 e successive modifiche, ossia quello di dare una seconda possibilità al debitore sovraindebitato, abbia assunto una tale rilevanza nel nostro ordinamento da potersi porre come giustificativo di un nuovo ed eccezionale caso di obbligo a contrarre per la Banca.

In verità si può ritenere che l’art. 40 ter in termini di esdebitazione vada oltre la stessa normativa sul sovraindebitamento, in quanto mentre la legge 3/2012 (che ha carattere strutturale e non eccezionale come la norma sulla rinegoziazione) lascia comunque ad un giudice il potere di concedere l’esdebitazione, l’art. 40 ter arriva a parlare di diritto alla rinegoziazione ed alla esdebitazione, diritto che come tale preesiste al suo eventuale accertamento da parte di un giudice (accertamento che potrebbe essere necessario laddove il creditore ne negasse l’esistenza).

Infatti, nella sua prima formulazione la norma aveva lasciato ampissima libertà al creditore o al finanziatore di rigettare la richiesta di rinegoziazione o finanziamento: il comma 5 dell’art. 41 bis l. 157/2019 (totalmente riscritto dal nuovo art 40 ter) infatti disponeva testualmente: “il creditore è sempre libero di rifiutare la propria adesione all’istanza o di rigettare, anche successivamente alla presentazione dell’istanza congiunta, la richiesta di rinegoziazione avanzata dal debitore. In ogni caso in cui sia richiesto un nuovo finanziamento a una banca diversa dal creditore ipotecario, a questa è comunque riservata totale discrezionalità nella concessione dello stesso”.

Tale disposizione è stata cancellata nel nuovo testo della citata legge ed il nuovo testo, al contrario, parla espressamente di vero e proprio diritto ad ottenere la rinegoziazione (si veda il comma 2 dell’art. 40 ter laddove recita “il diritto di cui al comma 1 sussiste al ricorrere delle seguenti condizioni…”); il diritto, dunque, attribuito dalla nuova disposizione, unito all’eccezionalità della norma, chiarita nel comma 1 laddove si dispone “al fine di fronteggiare in via eccezionale, temporanea e non ripetibile i più gravi casi di crisi economica dei consumatori” può far ritenere che si tratti di una deroga al generale principio dell’autonomia contrattuale privata, deroga che si sostanzia nell’obbligo a contrarre del creditore (ovviamente in presenza di tutte le condizioni, i requisiti ed i presupposti previsti dalla norma).

Peraltro, sempre nell’ottica di una comunione di intenti tra le norme sopra richiamate, è ben possibile che l’istanza di rinegoziazione del mutuo in essere ovvero la facoltà di richiedere un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a un terzo finanziatore sia contenuta in un piano del consumatore (così, espressamente, Tribunale di Nola del 25 novembre 2021).

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