LA CASSAZIONE SULLA DECENNALE POSTUMA

In tema di contratto di assicurazione, la Suprema Corte, con sentenza n. 1909 del 27 gennaio 2025, ha fatto chiarezza relativamente alla natura ed all’applicazione della polizza assicurativa decennale che il costruttore è tenuto a contrarre perconto del terzo acquirente in modo da tenerlo indenne dai danni derivanti dalla rovina dell’immobile; la pronuncia in esame ha stabilito che la natura della polizza non è quella di un’assicurazione per responsabilità civile, bensì un’assicurazione contro i danni a beneficio diretto dell’acquirente. In tal modo, il beneficiario della garanzia può agire direttamente nei confronti della compagnia assicurativa senza dover passare per il costruttore. 

Venendo alla pronuncia, la terza sezione civile ha statuito che la polizza assicurativa decennale “postuma” di cui all’art. 4 del d.lgs. n. 122 del 2005 (che il costruttore di un immobile da costruire ha l’obbligo di stipulare a beneficio dell’acquirente o promissario acquirente a copertura dei danni di cui sia tenuto sia responsabile ai sensi dell’art. 1669 cod. civ.) ha natura di assicurazione contro i danni per conto di chi spetta, in forza della quale è attribuita al terzo assicurato (e, di massima, non anche al contraente) la legittimazione a far valere i diritti derivanti dal contratto, pur non potendosi escludere, avuto riguardo alla specifica fattispecie, la valida ed efficace attribuzione – da verificarsi di volta in volta da parte del giudice del merito, tenuto conto delle concrete determinazioni contrattuali – di una legittimazione concorrente in capo al contraente, in deroga al disposto dell’art. 1891, secondo comma, c.c..

In particolare, le parti, nell’esercizio dell’autonomia contrattuale ed a seconda dell’interesse sotteso al concludendo negozio, possono prevedere una legittimazione concorrente del costruttore-contraente a far valere i diritti derivanti della polizza, peraltro senza potere escludere la legittimazione, piena e primaria, dell’acquirente-assicurato.

In mancanza del presupposto “soggettivo” di applicazione della disciplina di tutela predisposta dal d.lgs. n. 122 del 2005 (circoscritta all’ipotesi in cui l’acquirente o il promissario acquirente dell’immobile costruendo sia una persona fisica), spetta al Giudice del merito, in sede di interpretazione del contenuto della polizza stipulata tra le parti e di ricostruzione della comune intenzione dei contraenti, stabilire se il contratto corrisponda all’archetipo legale contemplato dall’art. 4 del d.lgs. n. 122 del 2005 – e se, dunque, la stipulazione sia stata posta in essere in adempimento dell’obbligo di contrarre prescritto da questa disposizione a beneficio di un acquirente non determinato, da individuarsi nella persona fisica a cui, nel corso del decennio di efficacia della polizza, venga eventualmente promesso o trasferito l’immobile da realizzare (nel qual caso sarebbe esclusa la legittimazione dell’attuale acquirente – soggetto diverso da persona fisica – a far valere i diritti derivanti dalla polizza); oppure se, al contrario, il costruttore, non essendo vincolato da alcun obbligo di contrarre, in considerazione della qualità soggettiva dell’attuale acquirente come società o ente collettivo, nell’esercizio della propria autonomia contrattuale abbia tuttavia liberamente proceduto a concludere un contratto di assicurazione a beneficio di quello specifico soggetto,  delimitando il contenuto e i limiti della garanzia assicurativa con riferimento ai danni di cui possa essere ritenuto responsabile ai sensi dell’art. 1669 c.c. (nel qual caso, l’acquirente, benché soggetto diverso da persona fisica, è comunque legittimato ad agire direttamente nei confronti dell’assicuratore).

Alla luce di questa novità giurisprudenziale si attende di conoscere in che modo la pronuncia in esame cambierà gli usi e le prassi in essere nei rapporti contrattuali nel mondo degli acquisti di immobili.