LOCAZIONE: CONSEGUENZE DELLA MORTE DEL CONDUTTORE

Quando ci si ritrova a gestire una pratica di successione, o comunque ad affrontare le conseguenze della morte di un congiunto, spesso accade di dover risolvere le questioni relative all’immobile in cui il de cuius viveva; è prassi per gli eredi essere tenuti a sgomberare l’immobile, liberarlo dagli effetti personali della persona cara o comunque amministrare i beni caduti in successione, tra i quali potrebbe esserci appunto anche la casa in cui il defunto viveva.

Ma cosa accade se l’immobile era condotto in locazione dalla persona deceduta? Che cosa succede al contratto di locazione alla morte del conduttore?

Le prospettive sono differenti a seconda che si tratti di immobili a uso abitativo con eredi conviventi o non conviventi o nel caso di immobile a uso commerciale; in linea generale comunque la successione nel contratto di locazione in caso di morte del conduttore viene ricondotta dalla dottrina all’interno del novero delle cosiddette “successioni anomale ex lege”; tali successioni vengono così definite in quanto derogano all’ordinaria disciplina delle successioni, in virtù della quale tutti gli eredi del de cuius dovrebbero subentrare nelle sue posizioni contrattuali.

La prima distinzione da operare è tra le locazioni ad uso commerciale e ad uso abitativo; nel primo caso, la legge n. 392/1978 all’art. 37 prevede che: “in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne l’attività. In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell’immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all’altro coniuge prima della separazione legale o consensuale ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio. Se l’immobile è adibito all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti e uno solo di essi è titolare del contratto, in caso di morte gli succedono nel contratto, in concorso con gli aventi diritto di cui ai commi precedenti, gli altri professionisti, artigiani o commercianti. Nelle ipotesi di recesso del titolare del contratto, succedono nello stesso gli altri professionisti, artigiani o commercianti. In tal caso il locatore può opporsi alla successione nel contratto, per gravi motivi, con le modalità di cui all’articolo precedente”.

Mentre, per quanto riguarda l’analoga disciplina della successione nel contratto di locazione ad uso abitativo, l’art. 6 della legge n. 392/1978 stabilisce che: “in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi. In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest’ultimo. In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l’altro coniuge se tra i due si sia così convenuto.”

Dalla lettura del testo normativo si comprende che l’esigenza avuta dal legislatore è quella di tutelare soggetti considerati deboli, che potrebbero subire un grave pregiudizio in seguito alla cessazione del rapporto di locazione, questo sia nel caso della successione nel contratto di locazione commerciale che abitativo.

È bene precisare che, nelle locazioni ad uso abitativo, il diritto a succedere nel contratto di locazione è riservato ai parenti e affini che hanno avuto una convivenza continuata e stabile con il conduttore; requisito che deve essere valutato caso per caso e non coincide con la mera residenza comune.

Inoltre, la norma in commento va letta e analizzata alla luce della giurisprudenza della Corte Costituzionale che si è espressa con riferimento all’estensione della categoria dei successibili, con particolare riferimento a coloro che non siano espressamente richiamati dalla norma in esame e, più precisamente, per il convivente more uxorio e per il coniuge separato di fatto; con sentenza n. 404 del 7 aprile 1988, la Consulta ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del primo comma, nella parte in cui non prevede tra i successibili nella titolarità del contratto di locazione, in caso di morte del conduttore, il convivente more uxorio.

Diverso è invece il caso del conduttore che vive da solo senza parenti e affini conviventi; in questo caso il contratto si estingue con la morte del conduttore.

Agli eredi non conviventi, dunque, non si applicano le disposizioni dell’art. 1614 c.c., non succedono nel contratto di locazione e quindi non devono neppure inviare formale disdetta; questi sono tenuti unicamente a comunicare il decesso al locatore, liberare l’immobile e pagare eventualmente canoni e competenze arretrate, fino al momento della riconsegna dell’immobile che deve avvenire in tempi ragionevolmente brevi; il venir meno a quest’obbligo costituisce l’illecito di occupazione senza titolo che presuppone il pagamento di un’indennità per il danno arrecato al proprietario.

Sul punto la giurisprudenza è unanime appunto nel ritenere che: “l’erede non convivente del conduttore di immobile adibito ad abitazione non gli succede nella detenzione qualificata, e poiché il titolo si estingue con la morte del titolare del rapporto (analogamente al caso di morte del titolare dei diritti di usufrutto, uso o abitazione), quegli è un detentore precario della “res locata” al “de cuius”, sicchè nei suoi confronti sono esperibili le azioni di rilascio per occupazione senza titolo e di responsabilità extracontrattuale” (Cass. civ. n. 26670/2017).

Si ritiene, infine, opportuno far presente che, in caso di mancata restituzione spontanea dell’immobile da parte degli eredi, il cessato locatore potrà attivarsi giudizialmente ex art. 447 bis c.p.c., per ottenere un provvedimento di condanna degli eredi al rilascio dell’immobile, nonché eventualmente la condanna al risarcimento del danno per la mancata disponibilità della cosa (danno che potrebbe essere parametrato al canone di locazione in precedenza pattuito); in questo caso – come noto – sarà dapprima necessario esperire il tentativo di mediazione obbligatorio ai sensi del d. lgs. n. 28/2010.